大发平台:特色小鎮為何容易變形為房產開發?專家說出了真相

最新资讯 2019年08月26日 2:00

特色小鎮為何容易變形為房產開發?專家說出了真相

特色小鎮為何容易變形為房產開發?專家說出了真相

【十三行男子坠亡案】

張誠認為∟△,在小鎮的形成過程中π,政府、企業、原住民∴,還有金融機構等┊,都要對產業的開展給予支持┊,讓其最終形成秩序引導、政策供應∵∴↑。否則◇⊿☆,特色小鎮這一新事物就無法形成♀△♀。

從企業角度♂∴,面對特色小鎮這個新事物〇↑♂,企業按道理應該形成產城融合的小城鎮路徑〇⊙,培育「產」和打造「鄉」﹡。農業、旅游業⊿﹡□,以及一些創意產業⌒◇♀,在開展的過程當中?♂,相對來說?□〇,需要更多的智力投入和時間投入▽,因此∴〇,在不具備更寬鬆的扶持環境條件下⌒,再加上這些產業基於全社會的生產力水平△∵,資金回報能力較弱▽,對企業而言□,如果要承擔同樣財務責任的話△┊∟,自然是有心無力∵?◇,要想運行下去♂⊙,就不得不採用房地產模式∴。

特色小鎮作為一個新事物☆⊿☆,需要形成一個新的系統☆?□,最終才能有效運轉△。那麼♀∵,要想兼顧生產和生活∵▽〇,就離不開一系列的制度安排∵。

張誠這背後的原因□,一方面是特色小鎮的建設本身有着房地產開發的需求〇◇,特色小鎮離不開房地產♂▽,任何小鎮都需要有人居住?,這種居住需求恰好給了房企進軍特色小鎮的契機;另一方面是很多房地產企業都在尋找轉型機會♂。特色小鎮有着國家及各地方政府推出的土地及金融優惠政策?,很多房地產開發商通過特色小鎮的模式以較為低廉的價格獲取土地π♂◇,用進軍特色小鎮的方式進行轉型∴⊿。

再比如∵,日本柯南小鎮┊☆☆,動漫夢境的現實王國□☆〇,是被動漫IP激活的文旅小鎮♂π♂,也是全世界「柯南迷」的朝聖之地♂□△。

值得關注的是∴◇,伴隨電商的發展↑〇⊙,中國也出現了獨具特色的「淘寶村」♂〇。甚至出現一個村改變一個縣∟∟□,推動縣域經濟的「換道超車」的現象?♂∴。

那麼☆,這些年☆┊,在地方的探索中π┊,特色小鎮遍地開花?,屢屢出現亂象♂,其背後是什麼原因導致的呢♂?⊿?作為常年在一線的操盤手♂⌒,張誠接受第一財經專訪?▽,談了自己的看法∟π。

對於國外的特色小鎮↑⊿,張誠認為∵⌒∵,要借鑒表層、底層□,而不是比較中間層♂⊙▽。具體來說▽□,所謂底層♀,指的是社會發展到一定階段△┊♂,東西方所共同面臨的〇,要解決相似問題的必要性∴,這是必須要充分借鑒的∵。只有看到事物發展的本質∵,然後對問題進行徹底的認知和接受↑⊿,才能開始△⊿。

艾瑞認為△△,柯南小鎮從一座名不見經傳的農業小鎮△﹡,發展成為現在全世界「柯南迷」的朝聖之地∵﹡♂,有兩個方面的原因?,首先⌒,小鎮將大眾熟知的動漫作品人物、場景、動漫衍生品、動漫作家等與旅游業深度結合♂,以此吸引旅遊者;其次∵▽,小鎮將《名偵探柯南》動漫IP的衍生品作為支柱產業♂,動漫工藝品、筆記本、手機掛件等動漫文創商品的開發售賣〇〇♂,為北榮町帶來了巨大的經濟效益⌒┊∴,以此帶動小鎮經濟發展♂⊿。

具體來說☆,從政府角度〇△⌒,在特色小鎮的建設過程中﹡,有些地方政府習慣於用大拆大建∟,跟城市工業園區、商務區相似的方式∵♂▽,來做特色小鎮的規劃∟。由於不知道按照什麼樣的標準﹡?〇,只能拿出城市的標準∴〇?,用城市規劃和城市建設的尺度π﹡▽,如規劃許可證、驗收標準π,來要求特色小鎮﹡〇。也就難怪會出現在有些地方建設一個美麗鄉村的項目↑↑,被地方政府要求具備同樣的人防、城市亮化工程等驗收標準∴☆?。

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此外♂↑,表層的一些具體技法∵⊙,比如農業科技的應用↑∵π,社會組織的運作模式△♂☆,產業和設施的營造方式┊,以及政府跟企業的協作方式△♂,也是可以充分借鑒的♀⌒。

借鑒國外的特色小鎮根據艾瑞諮詢研究院的研究報告顯示♂,國內外文旅特色小鎮案例⊙┊♀,選址是基礎⌒△,提煉IP是重點⌒,產業導入是關鍵﹡〇,運營是保障∵◇。

「特色小鎮沒弄好♂♂♂,最終弄成房地產♂﹡,這是誰的責任呢⌒?我覺得◇,可能是大家都沒有準備好吧⊙⊙。」張誠自問自答道〇?◇。

然而⊙,在地方政府層面∴∟,由於主客觀條件的限制?∴,企業無法獲得有利條件△,更遑論特色小鎮的建設⊙◇△,需要依靠農文旅產業相融合的新規劃、項目運營需要特殊的經營條件◇↑。尤其是在政策環境、經濟環境都不成熟的地方⌒⊿,企業要開展經濟活動∵⌒,自然就無法構建新模式⊿,只能因襲原有路徑〇,這是一些失敗現象背後的原因□⊙﹡。

他所說的「大家」π□π,包括企業、政府⊙□┊,也包括利益相關者、理論工作者∴。他認為⌒▽∟,要說責任的話♂,就是「大家」都沒有準備好┊♂,缺乏對特色小鎮這一新事物的處理經驗▽∵⊿。

特色小鎮發展變形的背後張誠對特色小鎮的變形很有心得□。他對第一財經解釋稱♂,所謂特色小鎮∴〇↑,是新型城鎮化下的事物﹡∴,應該是小城鎮發揮資源優勢和產業優勢⊿◇,形成恰當的產業聚合、並適合人們居住的聚居所〇□△。簡單來說□♂,就是既要創造出財富?♂〇,又要能夠適合人們的繁衍生息∵△。

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再比如∴,江蘇沭陽縣的花木產業?⌒┊,也是當地政府在民間網絡銷售發展到一定程度時△,及時介入♂,對售假和不誠信情況採取重拳打擊?〇,使得花木經濟能夠更健康地發展壯大?。

比如〇♂?,瑞士達沃斯小鎮♀▽↑,世界經濟論壇年會所在地▽↑♂,憑空氣起步□♂⊿,以會議聞名的度假勝地〇♂。達沃斯原本是阿爾卑斯山系最高的小鎮☆▽♀,海拔1592米☆,地處偏遠⊙,交通不便﹡♂♂,在1850年以前是一個貧窮偏遠的農村□□。現如今﹡♀,已經是國際化的高山度假勝地⊿?⊙,是世界經濟論壇的舉辦地♂,成為了全球經濟和政治精英聚集的小鎮⊙▽。

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日本北榮町是動漫《名偵探柯南》作者青山剛昌的故鄉?∴∴,北榮町藉助作者及其動漫作品IP┊□,將小鎮上的火車站、路上的標誌牌、浮雕、井蓋、文創產品等全部以柯南為主題打造π?∟,運用「動漫IP+文旅小鎮」的發展模式↑♂♀,打造了柯南旅遊小鎮∵〇。

至於中間層的具體實現路徑⊙,就各有不同∵□☆。比如♀⊙,城市要反哺鄉村∴♂﹡,給予鄉村更加寬容的政策和財政支持⊿〇,更多倡導人文主義而非功利性⊙↑↑,更多關注可持續性而非短期性□∴⊿。

依託淘寶村♂,位於蘇北的沭陽縣成為全國最大花木基地之一?。在上海財經大學電子商務研究所執行所長崔麗麗看來☆♂?,這些頗具中國特色的「淘寶村」的出現?♀☆,關鍵因素是要激活民眾、藉由平台集合眾人之力□π,帶動當地產業的振興♂♂♂。鄉村振興戰略的核心是產業振興∴,而重點是以人為本♂⊿⊿。地方政府能夠順應經濟發展的趨勢♂π,順勢而為◇◇﹡,適時介入和引導是關鍵⊙。

比如△┊,山東菏澤曹縣大集鎮的演出服飾產業發展△□,是在時任書記蘇永忠在進行消防檢查時偶然發現的∵∴,而在察覺這一民間業態時◇⊙,當地鄉鎮政府並沒有出於相關管理工作的便利而對這個產業進行封殺♂☆┊,相反♂,採取了疏導、加強防火措施、鼓勵的態度⊿⊿┊,才使得這一產業能夠逐漸發展壯大☆⊙。

艾瑞認為∴,達沃斯小鎮的發展路徑是♂⌒↑,在旅游業發展較為成熟的基礎上∟,以會議發展為主導產業↑,結合滑雪、康養旅遊和體育旅遊產業⊿◇〇,使會議和旅遊深度融合形成產業聯動﹡,延伸會展旅遊的產業鏈☆⊿,使達沃斯成為了聞名遐邇的會議發展小鎮◇∴。

以山東省曹縣大集鄉丁樓行政村為例♂﹡π,形成了「淘寶網店+服飾加工銷售」電子商務經營模式◇。在電商的帶動下▽,作為省級貧困縣的曹縣﹡☆,目前也已經形成了演出服飾、木製品、農特產品三大電商產業集群加一個跨境電商的產業帶π⌒,該縣演出服飾的網絡銷售居全國第一♂∴,日本的棺木也多出自該縣◇。

從某種程度上來說π△,企業也是被逼的☆◇。從一些技術條件來看▽□▽,在過去多年以來土地財政的支撐下☆♂△,以及城市建設的要求下ππ□,土地規劃利用會出現一些慣性邏輯∵⌒,如果有一些地方政府的土地財政需求仍然迫切的話π,就只會用同樣的條件去供應特色小鎮所需要的土地⊙♂?。但從用地性質到空間形態↑♀π,特色小鎮的建設⊙⊙,都是迥異於城市和園區在城市規劃和在土地供應方面大塊供應土地的情況◇,有可能更需要稀鬆、低強度∴┊,同時更優惠的土地利用條件△◇♂,這在過去的政策環境裏面∟,都是不被允許的┊。這同樣也倒逼參与其間的企業□⊙〇,不得不採用房地產模式⊙⊿∟。

值得關注的是∟,此前☆☆∟,特色小鎮出現的亂象之一是⊿□,打着「小鎮」旗號∵π,行「圈地」之實⌒◇,成為另一個房地產項目的翻版▽。

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張誠是田園東方投資有限公司創始人兼董事長、CEO∴♂。他在江蘇省無錫市打造了一個田園綜合體的項目♀☆◇。該項目所在地陽山鎮∴△◇,於2018年入選農業農村部、財政部聯合啟動的農業產業強鎮示範建設目錄中♂□。

她認為♂♀↑,從這兩個個案都可以發現♀,政府在適當的階段採取合適、到位的管理手段♀♂,都能促使特色產業在當地生根發芽∵☆〇。企業能夠做的是提供開放性的創新包容型平台〇﹡◇,能夠藉助科技的力量賦能個體♂□□,並適時聯合當地政府採取合適的管理措施⌒∵,使得產業不斷做大、做強?﹡,形成市場經濟的良性循環⊿,從而達到多贏⊙。

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